Tra le domande più ricorrenti dei nostri condòmini, riscontriamo le seguenti: “Sono in procinto di eseguire dei lavori privati nel mio appartamento; devo comunicare qualcosa all’amministratore del condomino? E se si, cosa devo comunicare?”
La risposta che forniamo ai nostri condòmini è che, preliminarmente, per un corretto comportamento nei confronti del condominio occorre:
– individuare compiutamente la tipologia dei lavori da eseguire;
– leggere con attenzione le eventuali specificazioni del regolamento di condominio (quest’ultimo sempre più frequentemente allegato al contratto di compravendita; a rimarcare il valore contrattuale dello stesso).
Dopo aver effettuato le attività sopraelencate, se il regolamento di condominio nulla specifica in riferimento alla tipologia di lavori da eseguire, occorre fare riferimento alla disciplina codicistica di cui all’art. 1122, che recita:
“Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune che siano state attribuite in proprietà esclusiva destinate all’uso individuale il condomino non può eseguire opere che rechino danni alle parti comuni ovvero determinano un pregiudizio alla stabilità alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.
Pertanto, l’art. 1122, a nostro sommesso avviso, pone a carico del condòmino interessato all’esecuzione di lavori la preventiva comunicazione all’amministratore “in ogni caso”.
Il suddetto articolo inoltre evidenzia il divieto di intraprendere “liberamente” opere che “determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio”. Ovvero non possono essere “liberamente” eseguite sopraelevazioni o trasformazioni dello stato d’uso (con aggravio di carichi, siano essi fissi o accidentali).
Orbene, dopo aver accertato che, per espressa disposizione codicistica, vi è l’obbligo di comunicazione preventiva dell’inizio dei lavori all’amministratore occorre chiarire la modalità di trasmissione, ed il contenuto della comunicazione in questione.
Al riguardo, il codice civile nulla specifica in merito.
Il nostro studio, circa la modalità di trasmissione della comunicazione preventiva dei lavori, suggerisce di inoltrare la comunicazione di cui all’art. 1122 cc per le vie formali; quali raccomandata a/r o pec (eventualmente anticipata a mezzo e.mail).
Circa il contenuto della comunicazione, riteniamo che sia opportuno corredare la comunicazione delle seguenti informazioni:
– la data dell’inizio dei lavori;
– la presumibile data di conclusione degli stessi;
– il numero di protocollo delle eventuali autorizzazioni amministrative necessarie;
-la dicitura che “i lavori si svolgeranno nel rispetto della normativa vigente in materia di sicurezza ed igiene sul lavoro nonché nel rispetto nel rispetto delle eventuali prescrizioni del regolamento di condominio e delle norme vigenti in materia condominiale e di rapporti di vicinato”.
A nostro avviso, non è necessaria l’allegazione delle eventuali autorizzazioni amministrative, che possono essere richieste dall’ente di gestione condominiale, presso gli enti pubblici, con una richiesta di accesso agli atti.
È opportuno chiarire che nell’esercizio della professione ci siamo spessi imbattuti in professionisti che non condividono queste conclusioni e che invece ritengono che, le opere all’interno della proprietà privata, non necessitano di preventiva notizia all’amministratore.
La suddetta interpretazione, a nostro sommesso avviso non è condivisibile e potrebbe trovare giustificazione nella interpretazione (erronea) del termine “ovvero”, del primo comma dell’art. 1122 cc, in funzione esplicativa; mentre, a nostro avviso, il termine “ovvero” del primo comma dell’art. 1122 cc, deve essere interpretato in funzione disgiuntiva (ad ampliamento della casistica disciplinata dall’articolo in parola).
Al riguardo, a sostegno della nostra interpretazione vi è l’ultimo comma dell’art. 1122 del cc che, in separata sintassi ed altresì divisa da esplicita punteggiatura, precetta di produrre in ogni caso la comunicazione preventiva dei lavori.
Luigi GESUELE
Amm.re condominiale
Ufficio: Centro Direzionale Isola G1 – 80143 Napoli
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